
连年来,中央层面出台多项房地产税收减免或养息战术,触及契税、个东说念主所得税、升值税三大税种。
经上海易居房地产接洽院测算,房地产三大税种减税战术落实后,宇宙住房来去一年不错减税约千亿元。
从购房主说念主或卖房主说念主的角度看,减税战术对日常家庭来说并不是几千块的“记号性优惠”,而是动辄10万–50万元量级的现款减负,对一线城市置换型购房者来说,税负着落金额甚而宽裕隐敝家庭两至三年的糊口资本。
抽象来看,房地产税收总体向来去资本不停收缩、一线城市税负平权、促进商场流动性的观点发展,对褂讪楼市预期、激活来去和守旧改善型需求起到了紧要作用。
房地产来去三大税种系统性下调
2025年12月30日,财政部、税务总局发布《对于个东说念主销售住房升值税战术的公告》(以下简称“公告”),明确自2026年1月1日起,个东说念主销售购买不及2年的住房,按照3%的征收率全额交纳升值税;购买满2年(含2年)的住房对外售售,赓续免征升值税。
此前相干限定中,个东说念主出售未满2年的住房,需按5%的征收率全额交纳升值税。这次新政平直将征收率下调2个百分点,降幅达到40%,而“满2年免征”的既有战术则保握不变。业内多数觉得,这是连年来住房转让门径力度较大的一次升值税减免。
更早之前,房地产系统性减税的窗口已于2024年12月负责开启。那时,财政部、税务总局、住房和城乡树立部三部门连合髻布《对于促进房地产商场安然健康发展关联税收战术的公告》,对住房来去契税战术作出全面养息。养息之后,在宇宙范围内,不管首套照旧二套,唯有面积在140平方米及以下,契税税率降至1%,已处于历史最为宽松水平。
而自2022年10月起履行、并在2023年延续的“换房退个税”战术,也明确了出售自有住房并在一年内从头购房的,可对已交纳的个东说念主所得税给以退税。勾通现行轨制下“满五独一免个税”“日常住宅个税最高1%”等司法,个税在住房来去中的资本已显赫裁减。
抽象来看,契税、升值税和个东说念主所得税三大房地产来去税种,已变成握续优化、协同减负的战术款式,为住房耗费和置换需求创造了低资本的税收环境。
一线城市置换房产可省数十万元
在施行来去中,减税示寂早已运转暴露。
上海市民邹先生向记者暗示,2022年至2025年三年间,他两次购房、一次卖房,累计享受了两次彰着的税负着落。
其中一次减税源于首套房认定圭臬放宽,在办理契税时减少税费约7.2万元;另一次则受益于2024年12月契税新政,原来需按3%交纳契税的第二套住房,税率降至1%,减税约15万元。两项共计,契税端减误期22万元。
若重叠这次升值税新政,减税效应将进一步放大。以成交价500万元的住房为例,在战术养息前,未满2年出售需交纳升值税约23.81万元;新政履行后,税额降至约14.56万元,减少约9.2万元。
以一线城市一户“卖一买一”的家庭测算:出售一套700万元、未满2年的住房,同期购买一套900万元、130平方米的二套改善住房,在抽象2024年11月以来的契税战术及这次升值税养息后,相较此前战术环境,共计可减税约32万元。
这一金额,格外于平直减少了数十万元贷款,或宽裕隐敝一个家庭2至3年的基本糊口开销。
从宏不雅层面测算,减税规模相似可不雅。
国度税务总局在2025年1月曾线路,2024年12月1日起一系列房地产税收减免新战术落地履行后,第一个月即减免税负116.9亿元,购房者实简直在享受到了真金白银的战术红利。
上海易居房地产接洽院在勾通2024年新址与二手房来去规模,并对2025年住宅来去金额进行估算后,测算2025年宇宙一手住宅来去金额约为7.3万亿元,二手住宅约为5.8万亿元。在此基础上进行一系列复杂预备后,易居接洽院觉得,三大税种减税战术落地后,房屋来去平均一年可减税约1017亿元。
“天然计划到施行成交规模存在一定波动,但总体来看,每年减税约千亿元是大约率事件。”上海易居房地产接洽院副院长严跃进暗示。
大家:低税费环境激活置业需求
本轮房地产减税,将极地面激活潜在的置换与改善型需求。
严跃进觉得,住房来去门径税负着逾期,业主出售旧房将更顺畅,从而天然带动新的购房需求,既体现住户改善居住条目的意愿,也有助于为新址商场开释潜在购买力。
“尽管升值税减税平直利好的是售房一方,但在实践中,购房者相似会波折受益。一方面,税费存在一定的价钱传导机制;另一方面,房主税负着逾期,挂牌房源的议价空间也相应扩大。”严跃进暗示,从商场运行逻辑看,低税费环境正成为买通一二手房商场、促进来去轮回的紧要推手。
而对于商场担忧的“二手房挂牌量是否会彰着增多”,严跃进觉得,刻下房地产商场以自住型需求为主,购房未满两年即出售的比例并不高,即便有所增多,也不会对商场变成过度冲击。
中指接洽院则觉得,个东说念主售房升值税新政将显赫裁减二手房来去资本,故意于升迁来去活跃度,但同期也可能在短期内增多商场供给,对部分老旧二手住房变成一定销售压力。
全体来看,跟着中央经济使命会议明确惨酷“服从褂讪房地产商场”,中央财办在解读时明确强调从供需两头发力、开释刚性和改善性需求,近期多项房地产战术已变成明晰协力。这次新政平直裁减二手房来去税费,有助于裁减换房门槛,更好守旧改善型住房需求开释,并鼓吹房地产商场运行逐渐总结良性轮回。
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马一凡
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